Spadek z długami, komornik czy lokator? Jak rozwiązać prawne węzły własności nieruchomości?
Własność nieruchomości w Polsce kojarzona jest z bezpieczeństwem i stabilizacją. Istnieją jednak sytuacje, w których wpis do Księgi Wieczystej staje się źródłem niekończących się problemów prawnych i finansowych. Zadłużone mieszkanie, uciążliwy lokator, czy skomplikowana współwłasność spadkowa to stany, które paraliżują możliwość swobodnego dysponowania majątkiem. Kiedy instrumenty prawne, takie jak zniesienie współwłasności czy eksmisja, trwają latami, alternatywą staje się sprzedaż nieruchomości podmiotowi profesjonalnemu.
Prawo własności, choć chronione konstytucyjnie, niesie ze sobą szereg obowiązków. Właściciel musi ponosić ciężary utrzymania nieruchomości, nawet jeśli z niej nie korzysta lub jeśli jego prawo jest ograniczone przez roszczenia osób trzecich. W praktyce obrotu nieruchomościami spotykamy się z terminem “trudnej zbywalności”. Dotyczy on lokali, które ze względu na wady prawne są odrzucane przez rynek konsumencki (osoby kupujące na kredyt).
Spirala zadłużenia a egzekucja komornicza
Jednym z najczęstszych problemów prawnych jest obciążenie hipoteki. Gdy dłużnik traci płynność finansową, w dziale IV Księgi Wieczystej pojawiają się wpisy hipoteczne, a w dziale III – ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji.
Sprzedaż takiego mieszkania na wolnym rynku jest niezwykle trudna. Potencjalni nabywcy obawiają się, że długi “przejdą” na nich, a banki odmawiają kredytowania takich transakcji. W efekcie sprawa często kończy się licytacją komorniczą, która jest najmniej korzystnym sposobem wyjścia z długów (nieruchomość sprzedawana jest poniżej wartości, a koszty egzekucyjne pochłaniają znaczną część kapitału).
Rozwiązaniem, które pozwala zachować kontrolę nad procesem oddłużania, jest profesjonalny skup zadłużonych nieruchomości. Transakcja taka, przeprowadzana zawsze pod nadzorem notariusza, polega na spłacie wierzycieli bezpośrednio z ceny sprzedaży. Dzięki temu sprzedający otrzymuje “czystą” gotówkę (nadwyżkę pozostałą po spłacie długów), a nabywca przejmuje nieruchomość wolną od obciążeń. To procedura, która pozwala zamknąć postępowania egzekucyjne i uniknąć kosztownej licytacji.
Wady prawne i stany nieuregulowane
Jeszcze bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy problem nie dotyczy (tylko) pieniędzy, ale relacji z osobami trzecimi. Mowa tu o nieruchomościach z niechcianymi lokatorami, dożywotnikami, czy też o nieuregulowanych sprawach spadkowych, gdzie jeden ze spadkobierców blokuje sprzedaż.
Dla przeciętnego Kowalskiego zakup mieszkania z lokatorem, którego chroni ustawa o ochronie praw lokatorów, jest ryzykiem nie do zaakceptowania. Procesy eksmisyjne w Polsce mogą trwać nawet 5-7 lat. W takich przypadkach skup nieruchomości z problemami jest często jedyną drogą wyjścia dla właściciela.
Podmioty inwestycyjne dysponują zapleczem prawnym, które pozwala im na przejęcie ryzyka związanego z “trudnym” stanem faktycznym. Kupując nieruchomość z lokatorem lub udział w spadku, firma wchodzi w prawa i obowiązki właściciela, zdejmując ten ciężar z barków osoby sprzedającej.
Bezpieczeństwo transakcji na rynku profesjonalnym
Decyzja o sprzedaży nieruchomości w trybie pozarynkowym (do firmy, a nie osoby fizycznej) powinna być poparta weryfikacją kontrahenta. Rzetelny skup nieruchomości to taki, który działa transparentnie.
Kluczowe elementy bezpiecznej transakcji to:
- Audyt prawny: Pełna analiza Księgi Wieczystej i dokumentów źródłowych.
- Akt notarialny: Jedyna dopuszczalna forma przeniesienia własności.
- Płatność: Realizowana przelewem natychmiastowym przy notariuszu lub przez depozyt notarialny.
Marka KupujemyM od lat specjalizuje się w “prostowaniu” skomplikowanych sytuacji majątkowych. Jako podmiot dysponujący własnym kapitałem, jest w stanie sfinalizować transakcję nawet w kilka dni, co w przypadku rosnących odsetek od zadłużenia lub eskalującego konfliktu prawnego ma kluczowe znaczenie.
Problemy prawne z nieruchomością nie muszą oznaczać wieloletnich batalii sądowych czy utraty majątku na rzecz komornika. Traktowanie nieruchomości jako aktywa, które można upłynnić mimo wad prawnych, pozwala na szybkie odzyskanie spokoju i stabilności finansowej. Kluczem jest współpraca z podmiotami, które posiadają kompetencje do rozwiązywania prawnych węzłów własności.
