Egzekucja z nieruchomości a ochrona dłużnika. Czy samodzielna sprzedaż mieszkania zatrzyma komornika?
Otrzymanie z sądu zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości to dla wielu dłużników moment paraliżu. Widmo utraty dachu nad głową i licytacji publicznej często odbiera zdolność racjonalnego myślenia. Jednak polskie prawo nie pozostawia dłużnika bezbronnym. Do momentu przysądzenia własności nowemu nabywcy, właściciel ma prawo podejmować działania zmierzające do zaspokojenia wierzycieli na własną rękę. Dlaczego sprzedaż na wolnym rynku jest korzystniejsza niż licytacja i jak przeprowadzić ją bezpiecznie, gdy na hipotece “siedzi” komornik?
Licytacja komornicza to ostateczność, która z ekonomicznego punktu widzenia jest dla dłużnika katastrofą. Dlaczego? Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości oszacowania, a na drugiej spada do 2/3 (art. 965 i 983 K.p.c.). Jeśli do tego doliczymy wysokie koszty postępowania egzekucyjnego (opłaty stosunkowe, koszty biegłych, ogłoszeń), okazuje się, że nawet sprzedaż dużego mieszkania może nie wystarczyć na pokrycie długów, pozostawiając byłego właściciela bez domu, ale nadal z zobowiązaniami.
Alternatywą jest samodzielna sprzedaż nieruchomości. Wymaga ona jednak zgody wierzycieli i ścisłej współpracy z komornikiem, co dla osoby w stresie bywa barierą nie do przejścia.
Jak działa sprzedaż nieruchomości z komornikiem?
Wbrew powszechnej opinii, zajęcie komornicze w dziale III Księgi Wieczystej nie jest absolutnym zakazem zbywania nieruchomości. Oznacza jedynie, że rozporządzanie nieruchomością nie może szkodzić wierzycielowi. W praktyce oznacza to, że cena sprzedaży musi w całości (lub w uzgodnionej części) trafić na konto depozytowe sądu lub bezpośrednio do wierzycieli.
Tutaj pojawia się największy problem: czas. Znalezienie kupca, który “nie boi się komornika” i ma gotówkę (banki nie kredytują takich transakcji), graniczy z cudem. Każdy tydzień zwłoki to rosnące odsetki.
Profesjonalny skup jako narzędzie oddłużeniowe
W sytuacjach podbramkowych, jedynym skutecznym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług podmiotów finansowych. Skup zadłużonych nieruchomości realizowany przez takie marki jak Transakcja24h.pl, to procedura zaprojektowana specjalnie dla osób zagrożonych licytacją.
Czym różni się to od zwykłej sprzedaży?
- Negocjacje z wierzycielami: Firma inwestycyjna często przejmuje na siebie kontakt z bankami i firmami windykacyjnymi, negocjując warunki spłaty zadłużenia (często udaje się umorzyć część odsetek w zamian za jednorazową spłatę).
- Szybkość: Decyzja o zakupie zapada w 24-48 godzin. To kluczowe, by zdążyć przed terminem licytacji.
- Kapitał: Transakcja odbywa się za gotówkę. Środki przelewane są bezpośrednio do komornika w celu umorzenia egzekucji i wykreślenia hipoteki.
Bezpieczeństwo transakcji gotówkowej
Dla wielu osób skup nieruchomości za gotówkę brzmi jak ostatnia deska ratunku. I faktycznie nią jest. Jest to rozwiązanie w pełni legalne i bezpieczne, pod warunkiem, że odbywa się w kancelarii notarialnej. Notariusz czuwa nad tym, by pieniądze ze sprzedaży trafiły tam, gdzie powinny – na spłatę długów, a ewentualna nadwyżka (tzw. reszta ceny) na konto sprzedającego.
Korzystając z profesjonalnego skupu mieszkań, dłużnik odzyskuje kontrolę nad swoim życiem. Zamiast czekać na komornika, który sprzeda mieszkanie za bezcen, sam decyduje o sprzedaży po cenie rynkowej (pomniejszonej o dyskonto dla firmy), co zazwyczaj pozwala nie tylko spłacić wszystkie długi, ale i zachować środki na start w nowym miejscu.
Podsumowanie
Egzekucja z nieruchomości nie musi kończyć się eksmisją na bruk. Polskie prawo daje dłużnikowi możliwość aktywnej obrony majątku poprzez jego samodzielną sprzedaż. Warunkiem jest jednak szybkość działania i znalezienie nabywcy dysponującego gotówką. W tym kontekście firmy skupujące nieruchomości pełnią ważną rolę rynkową, umożliwiając skuteczne i szybkie oddłużenie.
