Bezpieczeństwo obrotu prawnego. Jak sprzedać zadłużoną lub problematyczną nieruchomość zgodnie z prawem?
W obrocie nieruchomościami termin “stan prawny” jest odmieniany przez wszystkie przypadki. Dla większości sprzedających oznacza on po prostu “czystą” Księgę Wieczystą. Jednak w praktyce prawniczej coraz częściej spotykamy się z sytuacjami, w których prawo własności jest ograniczone przez roszczenia wierzycieli, zajęcia komornicze czy skomplikowane relacje współwłasności. W takich okolicznościach standardowa umowa kupna-sprzedaży staje się wyzwaniem, a sprzedający potrzebuje partnera, który zagwarantuje bezpieczeństwo prawne transakcji.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej (np. hipoteką przymusową, służebnością lub roszczeniami z tytułu zachowku) jest w pełni legalna, pod warunkiem dochowania należytej staranności i transparentności. Problemem jest jednak rynek. Indywidualny nabywca, posiłkujący się kredytem bankowym, zazwyczaj nie otrzyma finansowania na zakup mieszkania z “wadą prawną”. Banki wymagają bowiem zabezpieczenia na “czystej” hipotece.
Dla właściciela, który musi spłacić długi, by uniknąć licytacji komorniczej (z art. 952 k.p.c.), sytuacja staje się patowa. Czas działa na jego niekorzyść, a odsetki rosną. W tym kontekście, rozwiązaniem systemowym stają się transakcje gotówkowe realizowane przez wyspecjalizowane podmioty gospodarcze.
Płynność finansowa jako narzędzie ochrony majątku
Gdy nad nieruchomością wisi widmo egzekucji, kluczowym czynnikiem staje się czas. Procedury bankowe trwają miesiącami, a terminy sądowe są nieubłagane. Dlatego coraz częściej stosowanym instrumentem ochrony pozostałego majątku jest skup nieruchomości za gotówkę.
Dlaczego gotówka jest tak ważna w aspekcie prawnym? Ponieważ pozwala na natychmiastowe zaspokojenie wierzycieli. W modelu tym, firma inwestycyjna (taka jak Velodomo) występuje w roli nabywcy, który dysponuje własnym kapitałem. Podczas transakcji notarialnej, cena sprzedaży nie trafia bezpośrednio do kieszeni sprzedającego, lecz jest dystrybuowana zgodnie z planem spłaty: w pierwszej kolejności spłacani są wierzyciele hipoteczni i komornicy, co skutkuje wykreśleniem obciążeń z Księgi Wieczystej. Dopiero nadwyżka trafia do zbywcy. Jest to najbezpieczniejsza forma oddłużenia poprzez sprzedaż aktywów.
Procedura sprzedaży nieruchomości z długiem
Szczególną kategorią spraw są te, w których wartość długu zbliża się do wartości nieruchomości. Profesjonalny skup zadłużonych nieruchomości wymaga przeprowadzenia szczegółowego audytu prawnego (due diligence).
Podmiot kupujący musi zweryfikować:
- Dział III i IV Księgi Wieczystej: Rodzaje wpisów, roszczenia i hipoteki.
- Stan postępowań egzekucyjnych: Kontakt z komornikiem w celu ustalenia dokładnej kwoty zadłużenia na dzień transakcji.
- Zaległości administracyjne: Czynsz w spółdzielni, podatki od nieruchomości.
Tylko podmiot gospodarczy z zapleczem prawnym jest w stanie wziąć na siebie ryzyko przeprowadzenia takiej transakcji. Dla sprzedającego korzyść jest podwójna: pozbywa się długu (i powiązanych z nim wpisów w BIK/BIG) oraz unika kosztownej procedury licytacyjnej, gdzie nieruchomość mogłaby zostać sprzedana za ułamek wartości.
Czas a skuteczność transakcji
W sytuacjach kryzysowych (np. wyznaczony termin licytacji, konieczność podziału majątku po rozwodzie, nagły wyjazd), tradycyjne metody sprzedaży zawodzą ze względu na ich przewlekłość. Szybki skup nieruchomości to usługa, która z prawnego punktu widzenia jest standardową umową sprzedaży, ale procesowaną w trybie przyspieszonym.
Dzięki wyeliminowaniu etapu kredytowego (badania zdolności nabywcy) oraz uproszczeniu negocjacji, czas od zgłoszenia chęci sprzedaży do podpisania aktu notarialnego może zostać skrócony do kilku dni roboczych. Jest to kluczowe w sytuacjach, gdy sprzedający musi wykazać się gotówką “na wczoraj”, aby np. spłacić inne zobowiązania lub skorzystać z innej okazji inwestycyjnej.
Rola profesjonalnego pośrednika w obrocie
Wybierając partnera do transakcji, należy kierować się jego wiarygodnością prawną. Marka Velodomo stawia na pełną transparentność procesu. Umowa zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego, a strony mają pełny wgląd w jej treść przed podpisaniem.
Podsumowując, sprzedaż problematycznej nieruchomości nie musi oznaczać wieloletniej batalii sądowej czy utraty majątku. Wykorzystanie mechanizmów rynkowych, takich jak sprzedaż bezpośrednia wyspecjalizowanemu podmiotowi, jest w pełni legalnym i skutecznym sposobem na odzyskanie stabilności prawnej i finansowej.
