Kalkulator ROI najmu – sprawdź rentowność swojej inwestycji

Co to jest ROI i dlaczego musisz je znać?

ROI (ang. Return on Investment) to wskaźnik zwrotu z inwestycji. Mówiąc najprościej: to procentowa informacja o tym, jak ciężko Twoje pieniądze pracują dla Ciebie w skali roku.

• Jeśli trzymasz pieniądze na lokacie 4%, Twoje ROI wynosi 4%.

• Jeśli kupisz mieszkanie, które da Ci ROI na poziomie 6%, inwestycja jest bardziej opłacalna niż lokata.

Jak obliczyć rentowność najmu? (Wzór)

Nasz kalkulator stosuje sprawdzony wzór na rentowność netto, który uwzględnia nie tylko cenę zakupu, ale całość zainwestowanego kapitału.

Kluczowe pojęcia, które musisz rozróżnić:

1. Całkowity koszt inwestycji: To nie tylko cena przelana sprzedającemu! Do mianownika musisz dodać:

   • Taksę notarialną i opłaty sądowe.

   • Podatek PCC (2%) – jeśli rynek wtórny.

   • Prowizję pośrednika (2-3%).

   • Koszty remontu i wykończenia (często to kilkadziesiąt tysięcy złotych!).

2. Dochód netto: To kwota, która zostaje w Twojej kieszeni po opłaceniu czynszu administracyjnego, mediów i podatku dochodowego (Ryczałt 8,5%).

Pułapka “optymistycznego Excela” – Pustostany

Początkujący inwestorzy często zakładają, że mieszkanie będzie wynajęte przez 12 miesięcy w roku, rok po roku. To błąd. W rzeczywistości zdarzają się:

• Przestoje między lokatorami (szukanie najemcy trwa średnio 2-4 tygodnie).

• Wakacje studenckie (lipiec-sierpień bywa martwym sezonem w miastach akademickich).

• Konieczność odświeżenia lokalu (malowanie ścian), co wyłącza go z użytku.

Dlatego nasz kalkulator pozwala Ci wybrać wariant realistyczny (11 miesięcy) lub pesymistyczny (10 miesięcy). Bezpieczniej jest być pozytywnie zaskoczonym niż rozczarowanym brakiem płynności.

Ile wynosi dobre ROI w 2026 roku?

Czasy, gdy na wynajmie zarabiało się 10-12% rocznie, odeszły w przeszłość wraz ze wzrostem cen mieszkań. Obecnie na polskim rynku przyjmuje się, że:

• 3-4%: Wynik słaby (porównywalny z obligacjami skarbowymi, przy znacznie większym ryzyku i nakładzie pracy).

• 5-6%: Wynik standardowy (dobra, bezpieczna inwestycja chroniąca kapitał przed inflacją).

• Powyżej 7-8%: Wynik bardzo dobry (zazwyczaj dotyczy mieszkań podzielonych na pokoje, najmu krótkoterminowego lub okazji inwestycyjnych).

Bezpieczny najem to dobra umowa

Wysokie ROI na papierze nic nie znaczy, jeśli trafisz na nieuczciwego najemcę, który przestanie płacić i zdemoluje mieszkanie. Prawo lokatorskie w Polsce mocno chroni najemców. Jedynym skutecznym zabezpieczeniem Twojego zysku jest Umowa Najmu Okazjonalnego.

FAQ – Pytania o inwestowanie w mieszkania

1. Czy lepiej kupić kawalerkę czy mieszkanie 2-pokojowe?

Statystycznie najwyższe ROI generują małe metraże (kawalerki), ponieważ cena za m2 najmu jest tam najwyższa. Jednak mieszkania 2-pokojowe przyciągają stabilniejszych najemców (pary, młode małżeństwa), co może oznaczać rzadsze zmiany lokatorów i mniejsze ryzyko pustostanów.

2. Jak opodatkowany jest najem w 2026 roku?

Dla najmu prywatnego (nieprowadzonego w ramach działalności gospodarczej) jedyną formą opodatkowania jest Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

• Stawka wynosi 8,5% przychodu (do kwoty 100 tys. zł rocznie).

• Powyżej 100 tys. zł stawka wzrasta do 12,5%.

  Nie można już odliczać kosztów (remontu, odsetek od kredytu) od przychodu w najmie prywatnym.

3. Co to jest “Flipping” i czy to lepsze niż najem?

Flipping to zakup mieszkania, szybki remont i sprzedaż z zyskiem. To daje jednorazowy, często wysoki zastrzyk gotówki, ale jest obarczone sporym ryzykiem i jest traktowane jako działalność gospodarcza (wysokie podatki). Najem to strategia długoterminowa – budowanie pasywnego dochodu latami.

4. Czy brać kredyt pod inwestycję (Dźwignia finansowa)?

Jeśli oprocentowanie kredytu jest niższe niż rentowność najmu (ROI), wtedy opłaca się korzystać z cudzego kapitału – nazywamy to dźwignią finansową. Pozwala to kupić droższą nieruchomość przy mniejszym wkładzie własnym i zwiększyć zwrot z zainwestowanej gotówki (tzw. Cash on Cash Return). Jeśli jednak stopy procentowe są wysokie, kredyt może “zjeść” cały zysk z najmu.

5. Jakie miasto wybrać pod inwestycję?

Najbezpieczniejsze są duże ośrodki akademickie i biznesowe (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań). Mimo wyższych cen zakupu, rynek najmu jest tam głęboki i łatwo znaleźć lokatora. Mniejsze miasta oferują czasem wyższe ROI (tanie mieszkania), ale ryzyko, że mieszkanie będzie stało puste przez pół roku, jest znacznie większe.